同一控制下房地产企业取消的分析
时间:2019-03-25 08:49:31 来源:南少林农业网 作者:匿名


同一控制下房地产企业取消的分析

作者:未知

摘要:在实践中,取消业务的过程既复杂又繁琐。从房地产公司A公司的角度出发,通过对其取消过程的系统审查,总结分析了采用同一控制吸收兼并而不考虑取消的财税法,为企业提供参考。已被取消同样的控制。

关键词:房地产企业;同样的控制;吸收合并;消除

一,导言

许多国有房地产企业有许多历史遗留问题,开发项目已经完成。在他们所在的城市或地区增加新的土地用于项目开发,不再符合产业结构调整政策[1],并且占用更多资源,管理成本更高。会计假设无法满足持续经营的条件。从集团层面来看,为了优化资源配置,整合管理,精简组织,提高集团的综合实力,有必要及时取消这些企业。

A公司和B公司(B公司是A公司的母公司)属于房地产开发企业。 A公司主要是一家项目公司。只有一个项目,项目开发任务已经完成。在过去几年中,没有获得其他土地资源。在不承担其他开发和销售任务的情况下,持续运营面临困难。按照国家的国有资产管理要求,为了精简组织,降低管理水平,降低运营成本,公司将整合一些公司的遗留资产和业务运营,集中运营,统一集中管理通过A公司和B公司提高资源利用率和效率。公司单独同意,经A组和B公司C组批准后,公司B的实施吸收并合并A公司,公司A解散,依法取消。

两家公司合并后,从精简组织,资源整合和集团集约化管理的角度出发,我们将能够充分利用B公司供应商和客户群的资源,不断开发新项目,提升竞争力,扩大并加强C集团。房地产开发部门将为C集团房地产开发的未来发展奠定更好的基础和平台。同时,合并将显着降低经营和管理成本,进一步提高整体经济效益,并将为所有股东提供更优异的业绩回报。

二是理论基础

根据《企业会计准则第20号――企业合并》,同一控制下的企业合并意味着参与合并的企业在合并前后最终由同一方或同一方控制,且控制不是暂时的。一般而言,集团公司内母公司与子公司的合并是同一控制下的业务合并[2]。房地产企业的母公司A公司是房地产企业B公司,房地产企业B公司的母公司是C组公司,B公司在同一控制下吸收A公司的合并。同一控制下的企业合并可分为三类,即持股合并,吸收合并和新合并。合并方吸收合并后,合并方法的状态保持不变,合并方的所有资产(包括相关权利和义务),债权,债务等均被继承,合并方丧失合法权益。个性,依法取消。 B公司吸收了A公司的合并后,A公司失去了法人资格并被取消。 B公司继承了A公司的所有资产(包括相关权利和义务),债权和债务。

根据《财政部 国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税[2009] 59号),企业重组的税收处理区分了不同的条件和一般税收处理规定和特殊税收处理规定,其中特殊税收处理包括同一控制下的同一控制和不需要付出代价。在本文中,公司A和B吸收并不需要支付代价,符合特殊税收处理规定。

3.同一控制下的吸收和合并税收待遇

取消房地产企业首先是取消税,然后根据取消税收完成工商业取消,银行账户最终取消。税务取消流程如图2所示:

(1)清算和核销房地产企业项目的过程

1.项目土地增值税结算(一手房)

根据《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》,项目土地增值税清算,房地产公司A在清算过程中遇到的主要问题如下:

(1)房地产企业出售的商品房包括精装修。税务机关在规定中规定,装修费用不包括企业购买或者装修施工企业,动产家具等委托的家用电器;但是,如果家具在安装后无法移动它是房屋的一部分,不能拆除。如果它被拆除,影响或失去其功能,这些装饰物品可以用作扣除,例如家用空调,中央空调和固定柜。

(2)税务机关是税收政策的制定者和参与者。当土地增值税的成本获得批准时,合同协议和发票不再作为基础,但考虑了业务的本质。由于A公司的股东从外国公司转移到私营企业,他们最终去了国有企业B公司。部分工程资金用于外资股东支付项目费用。 A公司成立后,支付了股东的项目付款。发票,项目建设的支付协议,以及公司A向股东支付的支付凭证,因为原外国公司已被取消,股东支付部分项目付款的依据,即项目实际支付和合同的细节,该机构不允许将这部分更换工作纳入成本。经过反复整改和沟通,一手房屋土地增值税结算最终由税务机关批准,并印制土地增值税印花。在公司A缴纳税款后,税务机关将发出《土地增值税清算核准通知书》,土地增值税结算将相应完成。

2.项目剩余财产土地增值税结算(二手房)

根据《北京市财政局 北京市地方税务机关 关于转发财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(北京财政税[1996]第645号),旧房子是一个已经使用了一年以上的房产,即二手房。会计核算反映在主体转换中,即库存账户转入固定资产或投资房地产账户核算;税收会计反映在财产税是否已经支付。

项目实施土地增值税清算后,如果还有二手房,部分房产最终将以吸收合并的形式进入母公司B公司,第二个 - 房屋土地增值税将被清除。 A公司需要政府批准的房地产评估。机构评估的重置成本价格乘以新贴现率的价格作为扣除金额。收入根据税务机关的指导价计算,并填入《土地增值税纳税申报表(三)》。土地增值税按相关税率核定。该机构发布了《土地增值税涉税证明》。

根据《财政部 国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》(财税[2015]第37号第3条),在公司支付了二手房土地增值税后,收到公司B财产转让前的免税证明,并收到税务机关《税务事项通知书》的受理通知书。依据。

3.项目清算和取消

税务机关将审查整个项目的土地增值税是否全额支付。 A公司提供股东大会关于合并和吸收的解决方案和吸收合并协议,以及项目区域描述,一手房屋土地增值税,物业税和计算指示。税务机关通过审批后,项目清算审批将在《土地增值税项目注销登记申请审核表》签发并盖章。 4.税收控制和纳税申报取消,纳税

股东大会决议要求法人签署签名并注明清算的开始日期。同时,它提供银行加盖的实时纳税协议终止,流转税月报,流转税季报,所得税年度报告和清算报告。清除窗口清算的状态。此时,有必要与税务机关反复确认债务重组被取消,而不是一般企业的一般取消。同时,提交企业专项税收处理重组业务备案材料,包括(1)企业重组所得税专项税务处理报表(2)企业合并的一般情况(3)B公司吸收合并公司A协议(4) C本集团批准B公司的决议吸收A公司的合并。(5)A公司的净资产,各项资产和负债的账面价值以及税收概要(6)股权关系的解释合并前后,参与合并的各方最终由双方控制。 12个月以上的控制权证书(7)在12个月内不改变原有的实质性业务活动,原大股东不转让所收购的持股承诺(8)合并方的营业执照复印件,业务公司章程(9)B公司继承了A公司的相关所得税事项。(10)合并后企业弥补合并后企业亏损的情况:合并后的净资产公允价值。企业*国家在合并业务结束时发行的最高长期政府债券利率(11)当事人一致选择特殊税收待遇的书面文件(12)不涉及非支付 - 货币资产。说明(13)重组前连续12个月内是否存在与重组有关的其他股权交易,重组是否构成逐步交易,或者是否按照公司重组业务处理(14)会计准则本期应确认资产(权益)转移损益,并按照税法和账面价值计算资产(权益)的计税基础的暂时性差异。根据会计准则计算的相关资产(权益)价值。

5.审核并收取取消批准

税务机关检查企业所得税,增值税和附加税,财产税,土地使用税,印花税,个人所得税和其他税项是否通常通过公司的年度凭证,账簿等进行申报和征税。 ,尤其是企业所得税,必须从整个项目中完成。当时,将核定的所得税完工报告和土地增值税清算报告与单边成本核实进行比较,年收入确认是否合理,多年来所得税结算和支付是否合理。合理。如果出现问题,将需要纳税和滞纳金。缴纳税款后15个工作日后,税务机关将取消批准,即税务机关将发出《注销税务登记通知》和《清税证明》。(2)吸收合并过程中涉及的税费

土地增值税

根据《财政部 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税[2015] 5号),暂不征收土地增值税的优惠政策不适合房地产开发企业,因此A公司仍需申报土地增值税。剩下的房地产。土地增值税也是合并后需要支付的唯一税收。

2.企业所得税

根据《财政部 国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税[2009] 59号),企业重组的税收处理区分了不同的条件和一般税收处理规定和特殊税收处理规定,其中特殊税收处理包括同一控制下的同一控制和不需要付出代价。在本文中,公司A和B吸收并不需要支付代价,符合特殊税收处理规定。

特殊税收处理是指乙方合并公司按合并公司A公司资产和负债的账面价值入账。 A公司转让给B公司的财产也按照账面价值转入A公司,没有增加值,暂不支付企业所得税。该公司出售部分财产并支付企业所得税。

3.增值税

根据《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》(国家税务总局公告2011年第13号公告),B公司吸收了A公司的合并,将所有债务和债务全部转入B公司,并将房屋所有权转让给B公司,不受增值税范围的限制。因此,这部分物业转让不需要增值税。

《国家税务总局关于纳税人资产重组增值税留抵税额处理有关问题的公告》(国家税务总局公告2012年第55号),A公司在资产重组过程中将所有债权和债务转让给B公司,并按照程序取消了税务登记,尚未办理在取消注册之前。可抵扣进项税可以转入B公司继续扣除。

4.契税

根据《财政部 国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》(财税[2015]第37号),B公司吸收了A公司的合并,B公司受A公司所有权的约束,并未征收契税。

印花税

根据《财政部 国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》(财税[2003]第183号),B公司吸收了A公司的合并,原始借记的资金账簿不能征收印花税。4.在同一控制下,吸收合并会计

在对所得税进行特殊税务重组之前,有必要将公司A账簿的所有资产和负债转移给B公司,并结束簿记记录[3]。这是一个很容易被忽视的观点。通常,公司只会在取消税收和工业和商业取消后执行最终的会计处理。事实上,特殊税务重组需要合并结算账户和公司A和B的总分类账和详细信息。同时,核实A公司转移到B公司的资产,负债和权益是否结转根据账面价值,A公司净资产的账面价值用于计算公司A可以弥补的A公司损失的限额。转让完成后,公司的资产和负债为零,利润表是从年初到合并之日的年度累计利润。

同时,在进行退税登记时,有必要在合并完成当年提供企业所得税结算报告和清算报告。有必要先解决帐户。这可能不是因为取消税的时间很长,或者可能有费用,而且延迟结算将导致税收。退出进度。此外,人员安置和车辆转移必须在结算前进行处理。

在同一控制吸收合并中,企业根据合并公司A的资产和负债的账面价值选择合并方B公司的特殊税务处理.A公司和B公司的会计政策一致,会计如下:

B公司会计处理:

借:资产

贷款:责任

贷款:所有者权益

借款:实收资本

贷款:长期股权投资

公司会计处理:

借款:所有者权益

贷款:资产

A公司在经营结束后发生的记账和记账记录,如可以补救的税费和滞纳金,支付中介费,以及银行账户的利息费等都包含在B公司的账簿中。对合同的实时修改和对方发出的发票。避免不必要的麻烦。五。结论和建议

(1)结论

B公司吸收并合并A公司后,不会影响B公司的持续经营能力,有利于C集团整合企业内外资源,避免同行业竞争,降低管理成本,实现规模化效果[4],用于制造更大更强的C该组提供保护。(2)建议

1.文件保存应该一丝不苟

(1)合同管理。从最初收购开发项目的土地承包合同,期内的建筑施工成本合同,到最终房屋的销售合同交给业主,房地产企业有很多开发项目,签订的合同数量很大,金额也很大。如果管理不好,就必须阅读合同。耗时的。建议企业采用专用软件实施合同管理,并连续编号,按项目分类,由专人管理。

(2)财务证明管理。会计凭证摘要填写具体规格,说明项目名称,项目开发期限,合同编号,付款内容等;每张代金券附有附件,没有附件说明,以便第三方也可以理解代金券;发票必须完整并经过验证。

(3)税务证明管理。纳税申报表每月保存一次,并尽可能复制和保存计算税收和纳税收据的电子表格。税务管理系统发出的发票每月出口或打印并保留,发票开票登记合理完整,连续编号。

前期工作将及时完成,将在后期节省时间和麻烦,高效率,质量和数量,不会因缺乏合同或发票而纳税和滞纳金,并且还会增加企业的负担。

2.提前计划和预算。在企业准备取消工作之前,必须提前计划,并在同一控制下吸收和合并。如果根据特殊税率重组税收,税收优惠更大[5]。企业需要了解相关政策,咨询相关税务机关,并提前准备特殊税务重组所需的材料。

3.积极学习,紧跟时代潮流。应及时更新税收政策和法规的知识。密切关注税务机关网站或微信公众号平台,加强与税务机关的沟通和联系;提高会计人员的专业素质,学习财务会计准则。把握。

引用:

[1]于庆,王瑞川。关于一般清算程序简化机制的探讨 - 以利益相关者为视角[J]。经济学家,2018(3):79-80。

[2]岑雯雯。对同一控制下企业特殊税收待遇的思考[J]。交通财会,2013(1):69-71。[3]李云华。同一控制下的企业财税处理分析 - 以特定税种选择为例[J]。实用解释,2013(11):14-15。

[4]谢钊。宝钢武钢吸收合并案例研究[J]。现代工商业,2017(10):36-37。

[5]?华丽。企业并购税务相关事宜分析[J]。经济管理空间,2017年:109-110。